קיבלתם את דו"ח האינספקשן והוא עמוס בליקויים? אל תילחצו. עבור המשקיע המיומן, זהו הרגע שבו מתחיל המשא ומתן השני והחשוב ביותר בעסקה. זהו השלב שבו אנחנו מתאימים את המחיר שסוכם על הנייר למצב האמיתי של הנכס בשטח. המטרה היא פשוטה: להבטיח שהרווחיות שלכם לא תיפגע בגלל תקלות שלא נראו לעין במבט ראשון.
### הורדה במחיר מול זיכוי בסגירה: מה עדיף?
ברוב המקרים, הגישה המועדפת עלינו היא דרישה להורדה ישירה במחיר הנכס. כשהמחיר יורד, הכוח נשאר בידיים שלכם ואתם אלו שמחליטים איך ואיפה להשקיע את הכסף בתיקונים. עם זאת, לפעמים כדאי לבחור בזיכוי בסגירה (Closing Credit). זיכוי כזה מראה למוכר רצינות ומוכיח שיש לנו את הכסף והנזילות הנדרשים להשלמת העסקה, מה שיכול להעניק לנו יתרון פסיכולוגי משמעותי מול בעל הנכס.
### הכלל בל יעבור: המוכר לא מתקן
טעות נפוצה של משקיעים מתחילים היא לאפשר למוכר לבצע את התיקונים בעצמו כדי להשאיר את מחיר המכירה גבוה. המוכרים ינסו לשכנע אתכם שהעלויות שקיבלתם מהקבלנים שלכם יקרות מדי ושהם יכולים לסגור את הפינה בזול. הכלל שלנו הוא חד משמעי: לעולם אל תסכימו שהמוכר יתקן. האינטרס שלו הוא לחסוך כסף ולעשות עבודה קוסמטית בלבד. יוצא הדופן היחיד הוא מקרה שבו בעל הנכס הוא בעצמו קבלן מורשה עם ניסיון מוכח, וגם אז הבדיקה של העבודה תהיה קפדנית במיוחד.
### הדו"ח ככלי עבודה במשא ומתן
ניהול משא ומתן אחרי אינספקשן הוא שיחת מכירה לכל דבר. אנחנו שולחים את הדו"ח המלא למוכר ועוברים עליו יחד איתו. המפתח הוא להרגיש את הצד השני – להבין היכן ניתן ללחוץ והיכן כדאי לשחרר. אנחנו מצביעים על הליקויים שגורמים לנו להרגיש לא בנוח עם המחיר הנוכחי ומסבירים שהדברים הללו יעלו כסף וזמן שצריכים להילקח בחשבון. אם המספרים הכלליים עדיין עובדים לטובתנו, אפשר לוותר על פרטים קטנים כמו פינוי תכולת הבית, כדי לשמור על דינמיקה חיובית בעסקה.
### אין אחוזים קבועים – הכל פתוח
חשוב לזכור שבנדלן אמריקאי הכל פתוח למשא ומתן. אין אחוז קבוע של זיכוי שאפשר להוציא מהמוכר; הכל תלוי בחומרת הממצאים וברמת הדחיפות של המוכר למכור. ניהול נכון של השלב הזה יכול לחסוך לכם אלפי דולרים ולהפוך עסקה ממוצעת לעסקה מצוינת.
רוצים לבנות תיק השקעות בארה"ב?
הצוות שלנו בNadlanUS מלווה משקיעים בכל השלבים - מאיתור הנכס, דרך השיפוץ ועד לניהול השוטף.
תיאום שיחת ייעוץ אישית